Le démembrement de propriété s’inscrit dans le droit civil.
Il s’agit de la répartition des prérogatives d’un bien entre deux voire plusieurs personnes physiques ou morales.

En quoi consiste l’achat immobilier en démembrement de propriété ?

Une acquisition de l’usufruitier et du nu-propriétaire

Le démembrement de propriété consiste en une division du droit de propriété ainsi que des attributs qui s’en accompagnent.
Ils sont distribués entre deux types acquéreurs : l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruit désigne le droit autorisant l’usage et l’exploitation du bien, mais interdit la vente.
En revanche, la nue-propriété accorde la vente du bien. À la mort de l’usufruitier, le nu-propriétaire s’attribue le plein droit de la demeure et est alors libre de l’utiliser comme il l’entend.

Une division du droit de propriété

Selon le Code Civil de 1804, le droit de propriété absolu rassemble trois prérogatives :
• l’usus ;
• le fructus ;
• l’abusus.
Droit élémentaire d’un propriétaire, l’usus l'autorise à utiliser le bien en guise de résidence principale ou de local professionnel. Le fructus renvoie au droit de tirer des « fruits civils » (ou des profits), comme le souligne l’article 584 du Code Civil.
L’abusus attribue au propriétaire le droit de modifier le bien immobilier. Il peut l’habiter, le louer, le transformer en lieu de commerce, le prêter, le céder ou le vendre.

Le démembrement de propriété sous-entend la répartition de ces droits entre l’usufruitier (qui s’approprie les droits de l’usus et du fructus) et le nu-propriétaire (titulaire de l’abusus). Si le bien immobilier est conservé dans sa totalité, l’ensemble des droits l’est tout autant.

Quels sont les différents types de démembrement de propriété ?

Le démembrement se décline en trois typologies : le démembrement simple, croisé et en SCI.

L’achat en démembrement simple

L’achat en démembrement simple met en scène deux types d’acquéreurs.
Le premier s’approprie la nue-propriété, tandis que le second se procure l’usufruit. Il demeure la méthode d’acquisition de prédilection dans le cercle familial. Pendant que les parents s’acquittent du bien en usufruit, les enfants bénéficient de la nue-propriété.
À la mort d’un parent, le survivant profite du bien jusqu’à ce qu’il décède à son tour. La pleine propriété revient alors aux enfants.
Cette technique ressort un avantage fiscal dans une succession. Les héritiers s’affranchissent du droit de succession en franchise fiscale.

L’achat en démembrement croisé

L’achat en démembrement croisé parle de deux différents acquéreurs qui achètent la moitié de la nue-propriété et la moitié de l’usufruit.
À la mort d’un acquéreur, le survivant se voit attribuer la pleine propriété du bien tout en devenant pleinement usufruitier. De cette manière, les héritiers peuvent jouir de l’intégralité du bien à la mort des deux acquéreurs.

Cette approche profite aux familles recomposées, aux concubins, aux couples pacsés et ceux non mariés.

L’achat démembré en SCI (Société civile immobilière)

L’achat démembré en SCI s’adresse aux SCI familiales. Pour rappel, une SCI familiale désigne une société dans laquelle chaque membre de la famille apporte une quote-part dans l’acquisition d’un bien immobilier.
Les associés endossent à la fois le titre usufruitier et de nu-propriétaire d’une part du logement.
Si les membres se limitent à deux acquéreurs, le mécanisme obéit au principe de l’achat en démembrement simple, à la mort d’un acheteur.
Au-delà de deux acquéreurs, les droits sont répartis entre les membres restants.
Le montage est avantageux pour les concubins qui désirent devenir propriétaires de leur résidence principale. Au décès d’un acquéreur, ses parts sont versées aux héritiers. Ceux-ci profitent ainsi d’une protection stratégique contre les refus d’un héritier revendicateur.

L'achat immobilier en démembrement de propriété

Quel intérêt d'acheter en démembrement de propriété ?