La copropriété est un statut récent qui n’a été voté qu’à partir du 10 juillet 1965.
Elle désigne tous les immeubles et les groupes d’immeubles qui abritent plusieurs personnes. La pleine propriété est divisée entre les occupants. La répartition s’opère par lots et se compose de parties privatives et de parties communes. Cependant, le vivre-ensemble peut devenir une source de conflits, mettant à mal à vie en copropriété. Des règlementations sont alors instaurées afin de maintenir l’harmonie et la paix au sein de la communauté.

Le règlement de copro, c'est quoi ?

Le règlement de copropriété renvoie à un document rédigé par les soins d’un notaire. Il détaille l’organisation et le fonctionnement de la vie des habitants d’un immeuble.

Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?

Selon la loi du 10 juillet 1965, article 8, le règlement de copropriété est un document officiel indiquant les règles de la vie au sein d’un immeuble sous le régime de copropriété. Il explique les paramètres d’usage des parties privatives et des parties communes.
En dehors de la vie quotidienne, la gestion de l’immeuble y est développée. Le document fixe la répartition des charges et le mode de calcul des quotes-parts (la fraction d’un bien immobilier propre à un occupant).
Le texte est livré à tous les copropriétaires. En cas de perte ou de détérioration, une copie peut être récupérée auprès du bailleur (dans le cas d’une location), auprès du conseil syndical ou d’un simple copropriétaire. À défaut d’exemplaire, vous pouvez vous tourner vers le service de publicité foncière pour l’obtention du règlement de copropriété, en contrepartie d’un frais de 30 euros environ.

Consulter le règlement de copropriété

Si l’immeuble n’est pas encore soumis à un règlement de copropriété, le syndicat est en droit de voter son élaboration. La décision nécessite l’aval de tous les copropriétaires qui représentent au minimum les deux tiers des voix. En l’absence d’un accord commun, la justice tranchera de la nécessité du document. Dans ce cas, un ou plusieurs copropriétaires saisissent le tribunal judiciaire. Les frais de rédaction et de publication sont à la charge des copropriétaires. Le coût final est réparti selon leur quote-part.
Le document met en lumière :
• l’usage de l’immeuble ;
• les modalités qui encadrent les projets de travaux de chaque appartement ;
• les modalités de projets de travaux dans les parties communes ;
• les règles particulières comme l’interdiction d’aménager une terrasse sans l’aval de la communauté ou l’exercice d’une activité professionnelle dans un lot sans une autorisation préalable…
À noter que l’application des règles concerne tous les copropriétaires, anciens et futurs acquéreurs.

Comment modifier le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété évolue en même temps que la législation. Ainsi, des mises à jour sont indispensables à la suite d’une modification de la législation. La tâche relève des fonctions d’un notaire. Un vote en assemblée générale (AG) est requis avant de procéder à une modification.
Le syndic veille à l’application du règlement de copropriété. En cas de violation des lois, il envoi un courrier à l’auteur de l’acte. Sa responsabilité est engagée si, en connaissance des faits, il n’est pas intervenu en temps réel. Dans ce cas, un copropriétaire peut saisi : le syndicat des copropriétaires ou tous les copropriétaires de l’immeuble pour avertir l’effraction. La présence d’un huissier sera indispensable dans l’affaire.

L’organisation de la vie en copropriété

Afin de maintenir l’équilibre des pouvoirs, les occupants doivent obéir à une série de règlementations, mais quelles sont-elles ?

La jouissance des parties privatives

La partie privative désigne une partie de l’immeuble destinée à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Elle est mentionnée dans la déclaration de copropriété. L’appartement ainsi que ses dépendances (l’emplacement de parking et la cave) composent généralement les parties privatives. Leur vente et leur réaménagement sont autorisés même sans l’accord des autres copropriétaires. Cependant, les travaux doivent respecter la limite établie dans le règlement de copropriété. En général, le revêtement de sol est une partie privative, contrairement à la dalle qui forme le plancher. Les cloisons intérieures sont à usage exclusif, mais pas les murs porteurs.

Le respect des parties communes

Les parties communes sont les emplacements affectés à un usage public. Toutefois, un copropriétaire peut en demander l’usage exclusif pour son compte. Il fait alors appel à son droit de jouissance exclusif. Ce droit s’applique à toutes les zones accessibles uniquement par le demandeur. Il peut s’agir d’un couloir, d’une terrasse ou d’un balcon. La zone peut être réaménagée, à condition que le chantier n’impacte en aucune manière sur le confort des autres membres. À noter que c’est un droit de jouissance et non un droit de propriété.
Par ailleurs, les travaux d’aménagement d’une partie privative qui touche une partie commune nécessitent une autorisation des autres copropriétaires. Un vote permettra alors de trouver un terrain d’entente au cours d’une assemblée générale. Au cours du rassemblement, l’intéressé fournit les documents susceptibles de convaincre la communauté :
• des rapports d’experts ;
• un rapport d’urbanisme au besoin ;
• un plan d’architecte ;
• une attestation d’assurance…
Le chantier ne peut s’enclencher sans l’aval de tous les participants.

Le paiement des charges en copropriété

Dans le règlement de copropriété est établie la quote-part de chaque individu, selon l’article 10 de la loi de 1965. Le document indique le taux de participation des copropriétaires dans les frais de gestion et les frais d’entretien de l’immeuble.
La charge est exprimée en fraction de propriété. Celle-ci se traduit en tantième et détermine la part de chaque individu par rapport au total des parts. La répartition souligne, en parallèle, le poids de la voix de chaque individu, dans le cadre d’une décision en assemblée générale.
En outre, le paiement des charges est une obligation légale. Aucun copropriétaire ne peut y échapper, selon l’article 10. Toutefois, le copropriétaire paie uniquement les charges des biens qui lui sont utiles. Cette notion est capitale, car l’utilité varie en fonction de l’emplacement de l’appartement. À titre d’exemple, un copropriétaire qui habite au rez-de-chaussée n’est pas tenu de payer les dépenses d’entretien de l’ascenseur si l’appareil dessert uniquement les étages (et non les étages ainsi que le sous-sol).

La prise des décisions communes en copropriété

L’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire avant chaque prise de décision qui impactera sur l’ensemble de la communauté. Le vote s’opère en fonction de l’objet du rassemblement. Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1995, les décisions relatives à l’entretien et les travaux requièrent la majorité simple des voix qui ont participé au vote et qui ont été représentés.
Selon l’article 25, la majorité absolue des voix est requise dans les prises de décisions importantes, en l’occurrence : la révocation du syndic, les travaux d’un copropriétaire sur des parties communes…
L’article 26 prévoit deux possibilités. Dans le premier cas, une double majorité (la majorité des copropriétaires qui représentent au minimum deux tiers des voix) est exigée pour la modification du règlement de copropriété. Ce suffrage est aussi indispensable par exemple, à l’autorisation de l’aménagement de portes d’accès à l’immeuble. Dans le second cas, un vote à l’unanimité est requis avant d’accorder la vente de quelques parties communes à un copropriétaire.

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