Avez-vous en tête de vendre votre bien immobilier ?
Le projet ne peut se concevoir sans une estimation immobilière.
La valeur de votre bien immobilier est une information de base qui déterminera le succès de votre projet commercial.
Même sans connaissance du domaine, vous pouvez estimer la valeur de votre maison par vous-même.
Voici les pistes qui vous mettront sur la voie.

Quels sont les critères d’estimation de votre maison ?

Les caractéristiques physiques, spécifiques et l’emplacement du logement rassemblent les principaux critères d’estimation de votre demeure.

Les caractéristiques du logement

Elles comprennent : la surface et l’état général du logement.
Sont pris en compte le bâti, l’orientation, l'état des peintures, des revêtements, ou du sol, mais également l’agencement des pièces, de l’isolation, et la qualité des éléments esthétiques. Évaluez les besoins en rafraîchissement, c’est-à-dire, les rénovations à prévoir.
L’étude tient compte des pièces, de leur répartition et de leur agencement.
Une mauvaise disposition (comme l’absence d’un accès direct depuis le salon vers la cuisine, par exemple) réduit le prix entre 5 à 20 %, en fonction de la nature du problème.
À ces critères s’ajoutent la vue, le vis-à-vis et l’exposition.

Les caractéristiques spécifiques du logement

Les caractéristiques spécifiques varient selon la nature du logement.
Pour un appartement, l’étage impacte sur son attractivité.
En effet, les logements implantés au rez-de-chaussée et dans le premier étage trouvent difficilement des acheteurs.
À contrario, les appartements nichés en hauteur attirent les clients.
Situé au dernier étage, un appartement, peut bénéficier potentiellement de +15% de valeur estimative, tandis qu’un rez-de-chaussée en enlèverait 5%.
Leur valeur peut également augmenter s’ils donnent sur un commerce, un café ou une rue.
Dans le cadre de l’achat d’une maison, les potentiels acquéreurs attachent une importance considérable à la taille du terrain.
Un terrain limité par rapport au logement ou trop spacieux peine à trouver des acheteurs.
Dans l’idéal, le terrain et la construction doivent être de taille proportionnelle.
Bien évidemment, un jardin clôturé, sans vis-à-vis, de taille raisonnable, arboré et avec piscine apportera sans aucun doute plus de valeur !

L’emplacement du logement

La localisation géographique est un point crucial.
Une maison située dans un désert, loin des commodités et des commerces perd de sa valeur. Les clients préfèrent un logement implanté dans un emplacement stratégique à proximité des écoles, des services, des espaces verts, des commerces et des moyens de transport.
Les perturbations sonores et visuelles influent également sur la tarification.
Les bruits de la circulation et du voisinage déprécient la valeur à plus de 10 %.

Quelles sont les règles d’or de l’estimation immobilière ?

Ces quelques règles vous indiquent la marche à suivre pour estimer votre bien immobilier en toute impartialité.

S’informer sur les prix du marché

Estimer votre logement au hasard revient à faire un pari voué à l’échec.
Vous devez partir sur une base solide et maîtriser les prix au mètre carré du marché.
Vous devez aussi connaître le système de tarification immobilière de votre région.
Pour vous en imprégner, feuilletez les petites annonces immobilières.
Consultez les sites de vente immobilière.
Regardez les annonces des agences immobilières implantées à proximité de votre bien.
Pour affiner vos recherches, concentrez-vous sur les biens immobiliers partageant les mêmes caractéristiques que le vôtre.

Se détacher de l’affectif et de l’émotionnel

Les émotions et les sentiments sont les pièges classiques dans lesquels tombent les amateurs. L’affection et l’émotion n’ont pas leur place dans l’estimation de votre bien immobilier. L’attractivité et l’esthétisme sont subjectifs.
Les goûts et les préférences diffèrent d’un acquéreur à un autre.
Malgré vos attachements et la valeur sentimentale de votre logement, vous devez vous résoudre à lui attribuer un prix juste et attractif.
De la même façon les investissements effectués dans votre bien ne vont pas d’autant augmenter sa valeur.
Typiquement, et paradoxalement, une piscine pourrait être considérée par certains comme un frein à l’acquisition (entretien, coût de maintenance, danger potentiel, …).
Par exemple, le magnifique équipement de votre cuisine que vous avez installée ne sera peut-être pas au goût de vos acquéreurs qui envisagera de les changer…

Tenir compte des contraintes des travaux

Une maison délabrée qui exige des travaux d’entretien, voire de rénovation, est estimée à un prix moindre. Au contraire, une demeure exempte de défaut est évaluée à la hausse.
Dans un souci de transparence, précisez les opérations nécessaires à la mise en conformité du logement selon les règles de confort.
Pour rehausser la valeur de votre logement, la meilleure solution est de réaliser les travaux avant la mise en vente.
Mais attention à rester neutre pour ne pas, comme évoqué ci-dessus, de risquer de rénover d’une façon qui ne pourrait pas plaire aux acheteurs.
Par ailleurs, l’honnêteté est la qualité première du vendeur.
Tenez votre acquéreur au jus des vices de votre logement en vente.

Quelles sont les méthodes d’estimation de votre maison ?

Un bien immobilier n’a pas de valeur fixe.
L’estimation indique le prix de vente à l’instant T.
Pour évaluer le prix, vous disposez de plusieurs alternatives telles que l’estimation par comparaison, et l’estimation par capitalisation du revenu, qui sont les plus utilisées.

L’estimation par comparaison

Les responsables de l’administration fiscale ont recours à l’estimation immobilière par comparaison. La technique consiste à confronter l’ensemble des prix du marché.
L’approche vous invite à consulter les portails immobiliers, les simulateurs en ligne, les sites des notaires et des agences immobilières.
Ce sont les meilleures sources d’informations tarifaires.
La technique détermine la valeur vénale de votre bien immobilier.
Elle estime le prix au mètre carré.
Puis, le résultat est multiplié par la surface totale du bien. Pour obtenir la valeur vénale réelle du bien, quelques critères entrent en ligne de compte :
• la vue ;
• les matériaux de construction ;
• l’orientation ;
• la situation géographique ;
• le type de bien ;
• les annexes ;
• les équipements ;
• le nombre de pièces ;
• l’année de construction ;
• l’état général du bien aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur.
La fiabilité du résultat repose sur la pertinence de la comparaison.

L’estimation par capitalisation du revenu

L’estimation par capitalisation du revenu est une estimation du logement qui s’appuie sur la valeur ajoutée qu’il génère.
En quelque sorte, on estime la valeur du bien en fonction des revenus qu’il peut procurer.
Le principe se résume en une formule : V = R/ t, sachant que :
• V correspond à la valeur vénale ;
• R renvoie au revenu ;
• t correspond au taux de capitalisation.
À noter que le taux de capitalisation se divise en deux catégories : le taux de capitalisation brut et le taux de capitalisation net.
Le premier est le rapport entre le revenu annuel brut du bien et sa valeur vénale.
Le second résulte du rapport entre le revenu annuel net, soit le revenu brut hors charge, et la valeur vénale.
Pour mieux comprendre cette estimation complexe à mettre en œuvre, vous pouvez-vous référer à la méthode par capitalisation de revenu

Les aides à l’estimation de la valeur de votre maison

Si le doute vous envahit, le plus prudent est de solliciter des aides externes, soit les outils en ligne d’estimation immobilière et les experts immobiliers.

Les outils en ligne d’estimation gratuite

Internet recèle une myriade d’outils spécialisés dans l’estimation immobilière.
Les simulateurs calculent la valeur de votre bien immobilier à titre gratuit.
Les plateformes utilisent les Demandes de Valeurs Foncières (DVF) recensées par le gouvernement ainsi que les données open data et RDF de l’Insee pour déterminer la valeur de votre bien immobilier.
Elles se réfèrent aussi à l’état actuel du marché.
Avant de vous délivrer un chiffre, les outils collectent un maximum de descriptions.
Les instruments fournissent uniquement une estimation approximative de la valeur réelle de votre bien.
Faites vous une idée de la valeur avec notre outil d'estimation en ligne gratuit.
L’intervention d’un expert est indispensable si vous souhaitez affiner pour être au plus juste du prix du marché.

L’intervention d’experts

Les notaires et les agents immobiliers constituent les experts de l’estimation immobilière.
Les notaires enregistrent les transactions immobilières.
Ils établissent des comparaisons précises.
D’autant que leur intervention fait foi aux yeux de la loi. Le notaire procède de deux manières : l’évaluation sur dossier sans inspection du logement ou l’audit qui démarre sur l’inspection des images de la maison et des comparaisons avec les transactions immobilières.
Les agents immobiliers s’avèrent d’un grand soutien, car leur maîtrise des arcanes du marché vous permet d’obtenir une estimation juste et objective.
D’ailleurs, les institutions financières et les entités fiscales approuvent l’estimation effectuée par les soins d’une agence.

Comment effectuer soi-même une estimation immobilière

Estimer la valeur de sa maison soi-même, est-ce possible ?